作者·罗嘉欣头像·深圳湾万象城二期上市五年，顺应潮流，成王者。 12月9日，华润万象生活上市五周年，股价报收于每股43.12港元，刷新商业及物业管理行业市值最高位。就在4天前，“2025年中国商业零售综合实力100强”榜单揭晓，中国万象资源再次荣登榜首。在当前行业深度重组时期，更显其领先地位的硬核含金量。当前，商业地产行业集体进入“降本求安”调整期：行业景气指数重回低位，多数企业收缩企稳。然而，华润万象生活却走上了一条独特的增长曲线：商业航道收入年复合增长率已超过20%，五年内新开业商业项目超过80个，市场份额将不断提升，成为支撑资本市场表现的主要引擎。这种周期弹性背后隐藏着怎样的增长密码？商业水道构筑的护城河如何支撑企业价值的重新评估？ 0、消费者信心指数仍承压，但社会消费品零售总额仍实现4.5%的温和复苏，表明消费稳定。作为难得的“高增长+高利润”的工业企业样本，中国资源是万象的生命业绩资源，因为它的上市可以概括为：规模与利润并重，效率与弹性并重。规模与利润双驱动：五年增长信心，上市五年，万象生活资源迅速扩张。乙截至2025年6月末，物业管理面积4.2亿平方米，购物中心运营管理面积1,356万平方米，较2020年底分别增长约274%和119%。规模增长带动收入增长。 2020年至2024年，公司营收从67.79亿元增长至170.43亿元，2025年上半年达到85亿元，五年营收翻倍，年复合增长率达25.9%。公司净利润率逐年提升，打破了行业“规模扩张必然导致利润稀释”的传统认知。 2020年至2024年，核心净利润从8.16亿元增长至35.07亿元，四年复合增长率达44.0%，表现出稳定的利润质量和较强的抗周期韧性。出色的业绩也给投资者带来了丰厚的回报。由 e截至2024年，华润万象生活方式累计派发股息91.89亿元，占同期核心净利润的82.3%。其中，2023年至2024年连续两年主网收入100%分成，两者的流量和价值相辅相成，共同为逆周期增长奠定了坚实的基础。作为效益极高的战略支柱，万向商业是当之无愧的“牛利”，稳定性显着。自上市以来，万向商业营收从28.95亿元攀升至2024年的62.74亿元，年复合增长率达21%，高于所有同行； 2025年上半年，利润率仅为38.3%，却占公司毛利润的68.2%——实现毛利润约21.6亿元，同比增长24.4%，成为公司的利润。扩张和储备布局稳定，其他方面则有所改善研究报告显示，过去十年中国商业地产新增规模和数量持续放缓，2024年增速将降至6%；工地端经营压力加大，行业平均空置率徘徊在10%左右。迫于招商压力，一些企业选择了战略撤退。在此背景下，行业多元化加剧，强者恒强的“马太效应”更加显着。以华润万象生活方式为代表的领先商业管理公司，在“他收缩，我扩张”的行为中加快了步伐，成为支撑行业信心的主力军。上市五年来，万向商业已布局60个城市，开设购物中心125家（截至2025年上半年）。实现“一城多枢纽”或“亩多枢纽”25个城市实现“双增”，提前超额完成“十四五”轻资产扩张目标（计划50个，实际完成60个）。其逆势扩张的背后，是完整的“轻资产驱动+线下协同+运营硬实力+长期储备”的战略支撑。 ■轻资产驱动：从“内资企业”到“导向型成熟企业”坚持“质量第一、效率第一”的原则，锁定高潜力标的，突破创新模式，开拓机场业务（如西安航站楼），通过包机模式收购杭州滨江、西安未来广场等优质物业，与平安、阿里巴巴、浦发、成都轨道交通等达成多项目合作，强化资源约束。瞄准目标商圈，通过快速改造和盘活，实现规模和营收的双重转型。 2025年上半年，运营中的第三方购物中心有31家（占比24.8%），营收和税前利润占比分别为30.7%和23.9%，同比分别增长3.2%和2.5%。轻资产营收效率明显高于总体水平，证明轻资产模式的市场认可度已跻身行业第一梯队。预计到2025年底，万象商业将拥有运营购物中心134个，其中第三方运营项目将增至36个，标志着其从“内部商业设施”向“市场化竞争”转变的成熟阶段。 ■ 产品线与生态协同：差异化、多元化的产品和品牌体系为业务拓展提供更灵活的支撑离子。自上市以来，“万象城、万象汇、万象天地”三大商业品牌构建了清晰的品牌矩阵。在持续强化股权的同时，华润万象生活升级产品管理体系，以“非凡奢华、城市旗舰、品质生活、前沿创新”四大主线引导业务方向，实现品牌体系与产品体系双线协同。除此之外，“前沿创新”新赛道进一步拓展至空港商业、奥特莱斯、文旅商业等各个新领域，逐步形成包括万象城、万象城Air等一系列创新品牌矩阵。通过新赛道体系，覆盖不同层面的消费和生活方式，为未来增长提供战略性高弹性支撑。同时，通过万象影院等业务和生态系统的协同发展，高华、润艺文化，不断优化消费体验，打造多元化消费群体 根据盈商网的长期观察，中国万象资源是中国唯一一家拥有高端、中高端、大众化购物中心布局的商业运营商，整体表现良好。从客流和入住率两个主要指标来看： 客流稳定性：运营项目普遍优于行业同类商场。从调查数据来看，以万象城为代表的高端商场日均客流量超过同类商场平均水平，而以万象城和万象城为代表的高端商场日均客流量分别超过11.8%和35.8%，呈现明显涨幅。开工率稳定：截至2025年上半年，万象商业城平均出租率保持在96%以上。雇主们t率为97.1%。从近几年的数据来看，整体表现稳定。目前行业平均水平为91.31%，呈现缓慢复苏状态。 ■ 长期储备：截至2025年6月末，万象商业项目有75个待定项目（母公司项目35个，第三方项目40个）。其中，一线城市商业储备超过20个，重点关注高潜力区域、重点商圈和TOD目标。随着中国城市化进程的深入，高耗能城市商业消费的基本面变得更加富有弹性，而黄金地段的商业地产却越来越稀缺。这些主要城市的储备项目将为万象未来5-10年的业务增长提供足够的“弹药”。 02、资本青睐的四大底层逻辑支撑点再次给市场信心。从长远来看，四大硬核支撑点业务稳定性、模式约束、品牌潜力、生态变革等因素再次赋予了市场对公司长期增长潜力的信心。业务韧性：作为核心表现，确保逆周期条件下稳定收益。据《中国购物中心景气发展分析报告》显示，2、2025年第三季度行业景气指数为92.8（低于荣枯线100），反映出零售业务正处于深度重组之中，龙头企业盈利能力普遍承压，营收增长乏力，行业整体盈利能力持续下滑。在此行业背景下，华润万象人寿商务频道表现出了强大的经营韧性：毛利率。持续高位：商业航道毛利率长期保持在60%以上，2025年上半年达到66.1%，高于行业水平美国平均为41.65%；现金流和抗风险能力突出：依靠稳定的租金收入和良好的成本控制，现金流表现稳定，抵御波动的能力优于同行。随着对企业管理赛道的介入力度加大，中国万象的资源依托深圳，具有较强的经营壁垒和品牌影响力，在合作谈判中拥有较强的议价能力。这一关键优势直接支撑毛利率继续领先行业。对应经营端，2025年上半年，经营性商场实现零售额1220亿元，同比增长21.1%；实现业主利润147亿元，同比增长17.2%；业主方营业利润率（NOI利润率）同比增长0.4个百分点至68.2%，体现了商业地产挖矿能力的高效运营和价值操作。这种高韧性的业绩，为公司在零售业务深度重组时期奠定了坚实的基础，成为逆周期时期保持业绩稳健、赢得市场信心的关键力量，支撑公司在行业波动中继续保持领先。生态闭环：“商业+地产+大会员”的模式构建了难以复制的长期障碍。区别于其他单一商业管理或物业管理，中国万象资源以商业运营和物业管理双渠道为核心，叠加大会员体系的“2+1”一体化生态模式，通过企业间深度合作释放强大价值。从市场表现来看，双渠道的协同效应将持续释放。依托庞大的会员体系，社区用户和商业消费群体OUPS实现了巨大转型——截至2025年上半年，7200万大会员中有6500万是商业会员（同比增长32%）。同时，商业场景也为物业增值服务打开了新的入口。数字放大进一步放大了闭环的价值。通过智能运营平台，整合双通道用户数据，形成“积分-权益-数据”三位一体的生态系统。上半年，万象星积分发放总价值达5.9亿元，表明会员活跃度将持续增加；与华润沟通后，收录华润集团13大场景（涵盖商城消费、物业支付、零售、医疗、能源等领域），实现跨业态“大学积分、权益共享”，有效增加用户粘性，整合生态护城河加州竞争。这种庞大的会员体系看似简单，但实际上却造成了行业难以逾越的壁垒。主要在于两个主要支撑：一是长期的运营积累，需要3-5年以上的持续投入。短期投入不足难以见效；其次，华润集团资源全、覆盖场景广，是业内其他企业难以复制的。品牌声音：巩固行业领先地位，放大投资收益。随着行业投资和运营压力的上升，大多数企业面临项目延期、运营项目开工率下降等挑战。万向商业能够如期推动新业务顺利开业的关键能力在于不断挖掘“投资护城河”。这条护城河的主要支撑可以从三个主要维度看出： ■ 第一，h高能品牌占比较高。万象商业S+A级品牌占比达40.75%，高于27城样本商场28.68%的平均水平。 B级品牌占比行业一致，既保证了高价值客群的吸引力，又稳定了主力客流。 ■ 二是优质品牌具有强大号召力。数据显示，2025年前三季度，万象商业已在27个城市新开S/A/B品牌门店2700余家，占总数的25.8%。相当于每10家高能企业约有2-3家新品牌专卖店选择万向商业。 ■ 三是合作矩阵整体水平提升。构建了涵盖国际一线、轻奢、大众主流品牌的品牌网络。与150+国际品牌达成深度合作，建立牢固关系与 7,500 多家品牌公司合作。 2025年上半年，新引进品牌超过1000个，各大品牌全国新开门店比例达到36%（其中一半大卖场品牌，以及超过30%的运动户外及高端品牌已开放项目持续商业增长。品牌资源的深度积累，直接转化为强劲的投资稳定性。2025年前三季度，全国新开商场平均投资率万象将达到95%以上，现有运营项目出租率将维持在97%的高位，高端品牌的入驻不仅带来高额租金收入，也吸引了城市高净值客户，持续提升商业物业的长期增值潜力，进一步巩固万向创新驱动的行业领先地位：稳中求进的增长新引擎。d.通过一系列的运营动作，盈商网注意到，这家公司正在启动新的战略布局。中国万象生活的资源在稳健经营的基础上，加快在重点赛道和高潜力领域的深度发展，积极探索产品线的创新思路和突破，加强人才库和可持续生态系统建设，为公司长期发展奠定坚实基础，为后续长期增长注入主要动力。 ■ 产品创新理念：放置潜力赛道，拓展矩阵边界成长，结合高端壁垒。例如正在筹建的广州白鹅潭万象城，将成为华南地区的商业新地标。计划引进超过500个品牌，涵盖国际一线奢侈品牌、高端美妆及生活品牌等，开业后将进一步增加品牌规模。华南地区高端消费市场。另一方面，为优质运营项目创造“升级机遇”。例如正在进行品牌重组的贵阳万象城，2025年将新增60多家新店。一些奢侈品牌正在调整门店选址，为它们创造了机会。突破新赛道，开辟新曲线。比如，精准切入奥特莱斯赛道，推出万象滨海购物村，以“轻奢+运动+生活”为主要定位，结合滨海旅游资源，打造多元奥特莱斯场景，布局城市消费市场。顺应文化消费、商业、旅游一体化的趋势，以大运会世界为样本，探索竞争经济模式与公园式街区商业的融合；推动商业与城市文化区、体育场馆、市政设施深度融合ks、深圳湾滨海旅游，通过改变场景增加消费粘性，开辟新的业务增长点。 ■ 生态基础建设：人才和ESG构筑长期护城河。梯次梯队建设：支持高效扩张。近年来，面对规模扩张和业务转型对人才的巨大需求，华润万象人寿采取“外部招聘+内部培养”的双重策略，打造“经验可复制、技能可转移、人才可流动”的复合型人才梯队。例如，通过内部培训体系和跨项目轮换机制，核心团队可以在3个月内完成新的投资准备和运营准备，降低全国扩张的运营成本，支持项目快速落地和规范运营。 ESG技能：引领行业可持续发展。 2025年推出首款零碳皮Lot产业店与开云集团合作，通过能源的优化和可再生材料的应用，实现运营阶段的碳中和，探索商业绿色运营；将与清华大学合作开展绿色运营技术研发，主导制定商业地产绿色运营标准，推动行业可持续发展体系构建，提升社会社会价值和生态竞争壁垒。先回答一开始的问题，作为万象历经循环的生命源泉的中典信心，来自于四个硬核支撑的坚实护城河。坚韧的业务打下坚实的基础，闭环的生态筑起坚实的堤岸，品牌的声音强化水的潜力，创新的生态注入活水。这些战略不仅支持中国的资源万象人寿通过轮转，也有望成为行业“弹性增长”的标杆范式。
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